Większość Polaków słyszała o użytkowaniu wieczystym lub nawet miała z nim do czynienia. W lipcu 1961 r. pojęcie to wprowadzone zostało ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Niektórzy twierdzą, że wywodzi się ono z prawa rzymskiego (tzw. dzierżawa wieczysta). Inni uważają, że wzorowane było na rozwiązaniach sowieckich. Fakty są takie, że władze komunistyczne nie wyobrażały sobie, by grunty w miastach można było sprzedawać na własność, i w związku z tym wprowadzono użytkowanie wieczyste. Polegało ono na oddawaniu gruntów w użytkowanie na okres do 99 lat (w szczególnych przypadkach na okres krótszy, co najmniej jednak na lat 40).
Dopiero 4 września 1997 r. uchwalono przepisy umożliwiające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na wniosek użytkownika (ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, DzU nr 123, poz. 781). Przed 1 stycznia 2019 r. postępowania prowadzone były w trybie ustawy z 29 lipca 2005 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości [DzU nr 175, poz. 1459].
Natomiast generalnie biorąc, problematyka użytkowania wieczystego uregulowana jest w kodeksie cywilnym (art. 232 do art. 243) oraz w ustawie
o gospodarce nieruchomościami (art. 71 do art. 81). W chwili uzyskania tego prawa użytkownik wieczysty wnosi pierwszą opłatę w wysokości od 15% do 25% wartości nieruchomości gruntowej, a następnie ponosi opłaty roczne. Budynki i inne urządzenia wzniesione na takim gruncie stanowią własność użytkownika. Wysokość stawek rocznych zależy od przeznaczenia nieruchomości i kształtuje się u nas obecnie na poziomie od 0,3% do 3% jej wartości. Dla nieruchomości mieszkaniowych i innych celów publicznych stawka wynosi 1%. Opłaty te podlegają aktualizacji, która może być dokonywana z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego. Oczywiście ma to miejsce wówczas, gdy wartość nieruchomości ulega zmianie, ale nie częściej niż raz na 3 lata.
W 2016 r. z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zabrano się za likwidację użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych głównie na cele mieszkaniowe. W efekcie 20 lipca 2018 r. uchwalona została ustawa
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów [DzU poz. 1716]. W założeniu miała być ona wyjątkowo korzystna dla obywateli. Przyjrzyjmy się regulacjom wynikającym zarówno z tej ustawy, jak i poprzednich przepisów. Dysponuję materiałami, które pozwolą na wiarygodną ocenę sytuacji dla konkretnych nieruchomości w zakresie:
• wyceny nieruchomości służących aktualizacji rocznych opłat za użytkowanie wieczyste,
ldowolnej interpretacji art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie stawek procentowych opłat rocznych,
• różnic finansowych dla obywateli między dotychczasowymi regulacjami przekształceniowymi a nową ustawą,
• ciągłego nękania użytkowników wieczystych setkami wypowiedzeń, pism, wezwań, żądań, zaleceń itp. wywołujących niepotrzebny stres.
Zacznijmy od aktualizacji wysokości opłat rocznych...
Pełna treść artykułu w styczniowym wydaniu miesięcznika GEODETA
